KUALA LUMPUR: Tidak ubah seperti rumah “berhantu” yang sering digambarkan dalam filem seram, bangunan terbiar meliputi projek pembangunan terbengkalai dan juga bangunan lama serta bersejarah namun terabai, bukan sesuatu yang luar biasa di negara ini.
Kawasan sarat dengan semak samun - malah ada struktur itu sendiri yang sudah ditumbuhi pokok - tidak hanya menyakitkan mata memandang, namun turut berisiko mengundang bahaya kepada masyarakat sekitar dalam bentuk penyakit seperti denggi dan ancaman haiwan berbisa umpamanya ular.
Selain itu, bangunan lama ini turut berpotensi menjadi “pangkalan” kegiatan tidak bermoral ataupun sarang penagih.
Menyifatkan isu ini sudah terlalu lama berlarutan, pakar berpendapat sudah tiba masa permasalahan tersebut dituntaskan, lebih-lebih lagi ketika negara sedang giat menarik kedatangan pelancong asing bersempena dengan Tahun Melawat Malaysia 2026.
Sakit Mata
Berkongsi pandangan, pensyarah di Jabatan Kejuruteraan Awam, Universiti Tun Hussein Onn Malaysia Prof Madya Dr Norwati Jamaluddin berkata isu bangunan tinggal, baik projek pembangunan separuh siap ataupun bangunan warisan, tidak harus terus dibiarkan terabai.
Katanya ini kerana kewujudan bangunan sedemikian membawa cabaran keselamatan kepada komuniti setempat, di samping mencacatkan pemandangan di kawasan berkenaan.
“Selain keadaan bangunan yang kelihatan usang, kebiasaannya premis terbiar atau diabaikan ini cenderung mewujudkan persekitaran berbahaya dengan potensi berlaku runtuhan stuktur bangunan yang tidak diselenggara.
“Bahkan, tempat sedemikian juga selalunya menjadi tempat ‘popular’ individu tidak bertanggungjawab melakukan pelbagai kegiatan tidak bermoral seperti vandalisme, menghisap dadah dan lain-lain yang boleh menyumbang kepada perbuatan jenayah dan ketidaktenteraman awam di kawasan sekitar,” katanya kepada Bernama.
Menteri di Jabatan Perdana Menteri (Wilayah Persekutuan) Datuk Seri Dr Zaliha Mustafa sebelum ini dilaporkan berkata sebanyak 48 premis dan bangunan terbiar dikenal pasti di sekitar ibu kota setakat 20 Feb lalu.
Katanya berdasarkan rekod terkini Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), daripada jumlah itu sebanyak 25 merupakan bangunan kediaman manakala 23 lagi premis komersial.
Menurut Dr Zaliha lagi, isu bangunan terbiar bukan hanya berlaku di pinggir kota, tetapi juga di kawasan strategik pusat bandar raya seperti Jalan Bukit Bintang, Jalan Pudu dan Jalan Gombak yang mempunyai nilai komersial berpotensi tinggi.
“Jalan Sultan Azlan Shah atau Jalan Ipoh mempunyai beberapa unit kediaman komersial ditinggalkan, mencerminkan kemerosotan bandar atau pembangunan terbantut selain beberapa premis di Lorong Tiong Nam dengan kebanyakan deretan kedai lama yang usang,” Dr Zaliha dipetik berkata dalam laporan itu.
Menurut Jabatan Perumahan Negara pula, setakat 31 Mei lalu terdapat 17 projek perumahan swasta terbengkalai (kategori statik) di seluruh negara dengan ada yang sepatutnya siap pada 1989.
Selain itu, jabatan tersebut turut merekodkan 45 projek perumahan swasta terbengkalai yang kini dalam kategori sedang dipulihkan.
Selain bangunan komersial dan kediaman swasta yang dilaporkan terbiar, isu sama turut terpalit pada premis milik kerajaan persekutuan dan negeri, antaranya kompleks Mahkamah Persekutuan yang berstatus bangunan warisan.
Terletak bertentangan dengan Dataran Merdeka, bangunan itu dilaporkan oleh media sebagai terbiar pada Januari lalu. Turut dikatakan terbiar ialah kompleks bangunan pejabat kerajaan negeri di Jalan Changkat Jong, Teluk Intan, Perak yang pernah menjadi tumpuan komuniti setempat untuk pelbagai urusan rasmi kerajaan.
Nilai ekonomi
Mengulas lanjut, Norwati berkata mana-mana premis atau hartanah yang terbiar mendorong ke arah mengurangkan nilai hartanah di sesebuah kawasan serta boleh menjadi beban ekonomi kepada agensi berkaitan termasuk Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).
“Merujuk laporan jurnal dari luar negara, terdapat kajian yang menunjukkan bahawa hartanah terbiar ini akan mengurangkan nilai hartanah tersebut antara 6.5 hingga 20 peratus merangkumi kawasan kejiranan.
“Ia juga menjadi beban ekonomi pada PBT dalam bentuk kehilangan hasil cukai dan kos yang berkaitan seperti penyelenggaraan, pemulihan serta dari segi penguatkuasaan undang-undang di kawasan berkenaan,’’ tambahnya.
Selain itu katanya bangunan terbiar juga boleh dikaitkan dengan teori ‘tingkap pecah’ (Broken Window Theory) yang disifatkan sebagai satu isyarat kepada kerosakan lebih besar jika tidak ditangani dengan sewajarnya.
Misalnya, kata beliau, jika bangunan atau sesebuah premis itu terus dibiarkan usang, impak kerugian akan berganda sekiranya perlu kepada pembinaan semula.
“Selain itu, meskipun bangunan-bangunan terbiar itu kebanyakannya milik swasta, secara tidak langsung turut memberi kesan kepada kerajaan yang menerima tempias daripada imej tidak baik, terutamanya berhubung pengurusan bangunan ini.
“Justeru itu, kerajaan perlu melakukan penilaian untuk melihat sama ada bangunan sesuai digunakan semula, perlu dirobohkan atau membina bangunan baharu di tapak sedia ada,’’ katanya.
Kebimbangan
Sementara itu, pensyarah di Fakulti Kejuruteraan dan Alam Bina, Universiti Sains Islam Malaysia (USIM) Ar Nasrudin Sharkawi berkata situasi lambakan bangunan terbiar mencetuskan kebimbangan dari sudut perancangan bandar, nilai hartanah serta kelestarian persekitaran dalam industri pembinaan.
Nasrudin mengakui kewujudan projek perumahan dan bangunan terbengkalai turut mencerminkan kegagalan dari segi penyelarasan dan pelaksanaan projek dalam industri pembinaan negara.
“Ada beberapa faktor yang dikenal pasti menyumbang kepada fenomena ini, antaranya reka bentuk yang tidak praktikal atau tidak mengambil kira konteks setempat, yang akhirnya menyebabkan projek gagal menarik pembeli atau penyewa meskipun pembinaannya telah siap.
“Selain itu, kemungkinan berlaku ketidaktelusan atau kelemahan dalam pengurusan projek oleh pemaju termasuklah masalah kewangan, masalah kekurangan tenaga buruh, konflik dalaman di pihak kontraktor atau kegagalan mendapatkan kelulusan teknikal daripada PBT,’’ katanya.
Kelewatan atau pembatalan dana, khususnya dalam projek kerajaan, turut menyumbang kepada isu berkenaan apabila struktur dan binaan tersebut terpaksa ditinggalkan dalam keadaan separuh siap.
Jelasnya, sekiranya projek tersebut hendak disambung semula, kos penyiapan baki kerja adakalanya lebih mahal berbanding kos asal projek kerana akan melibatkan kos-kos tambahan lain seperti pembaikan struktur yang rosak akibat terbiar serta akibat vandalisme dan kecurian di tapak pembinaan yang tidak dikawal dengan baik.
“Dalam konteks pasaran bebas pula, terdapat projek pembangunan, terutamanya dalam sektor komersial dan perumahan mewah, yang dirancang tanpa melihat pada keperluan sebenar pasaran.
“Ini secara tidak langsung mengakibatkan lebihan unit yang tidak terjual atau tidak disewa. Apabila pelabur tidak mendapat pulangan seperti dijangka, bangunan dibiarkan kosong, dan jika terus dibiar dalam jangka masa panjang tanpa sebarang penyelenggaraan, bangunan bertukar menjadi struktur terbiar yang menyumbang kepada kemerosotan fizikal persekitaran kawasan berkenaan,’’ ulasnya.
Beliau berkata hal sama turut berlaku pada bangunan berstatus warisan kerana terikat antara keperluan dalam pemeliharaan nilai sejarah atau menyesuaikan kegunaannya mengikut kehendak semasa.
Katanya dalam kebanyakan keadaan, wujud pelbagai masalah dalam memulihara warisan itu termasuk dari segi perundangan, garis panduan konservasi yang dianggap terlalu ketat serta ketiadaan insentif bersesuaian untuk pemilik, menyukarkan usaha membaik pulih bangunan tersebut.
Solusi menyeluruh
Mengulas lanjut, Nasrudin berkata pendekatan bersepadu dan holistik perlu diambil oleh agensi berkaitan bagi menangani isu bangunan terbiar itu bermula di peringkat akar umbi.
Beliau berkata Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), kerajaan negeri dan setiap PBT di negara ini perlu menjalinkan kerjasama rapat bagi membangunkan pangkalan data bersepadu yang mengandungi senarai lengkap bangunan terbiar itu termasuk senarai projek sakit.
Katanya data itu perlu dikemas kini secara berkala dan disediakan secara terbuka kepada agensi berkepentingan bagi tujuan perancangan dan pembinaan semula premis berkenaan.
“Laksanakan juga audit menyeluruh terhadap tahap kerosakan, status pemilikan dan potensi penyesuaian guna semula setiap bangunan, termasuk klasifikasikan bangunan mengikut kategori tindakan, iaitu sama ada perlu dibaik pulih, guna semula atau hapuskan dengan kawalan.
‘’Selain itu, perlu ada semakan semula undang-undang pemilikan strata dan pewarisan, terutamanya bangunan yang dimiliki secara berlapis oleh banyak individu, agar tidak menghalang pemulihannya,’’ katanya.
Tambahnya, kerajaan negeri juga boleh menawarkan insentif cukai, pengecualian caj pemajuan atau pinjaman mudah bagi pemilik atau pelabur yang berhasrat mengaktifkan semula bangunan terbiar serta mewujudkan skim kerjasama awam dan swasta untuk pembangunan semula secara strategik.
KPKT turut disaran merangka dasar nasional yang menggalakkan guna semula bangunan lama termasuk pemilikan kerajaan untuk fungsi baharu, antaranya ruang kerja bersama, pusat komuniti, ruang kebudayaan serta pelbagai fungsi lain yang bersesuaian.
Langkah itu seiring dengan cadangan Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim sebelum ini yang mahu kerajaan meneliti semua ruang dan bangunan kosong milik agensi, syarikat pelaburan berkaitan kerajaan (GLIC) dan syarikat berkaitan kerajaan (GLC) untuk dimanfaatkan.
Anwar dalam kenyataannya sebelum ini berkata bangunan kosong atau tidak lagi digunakan termasuk kuarters guru dan rumah tinggalan, mungkin boleh dibangunkan semula sebagai petempatan untuk golongan gelandangan dan miskin tegar.
Dalam pada itu, Nasrudin berkata PBT juga boleh mengambil inisiatif dengan mengenakan penalti kepada pemilik bangunan yang sengaja membiarkan struktur mereka terbiar dan membahayakan orang awam.
‘’ Pemilik harus menyedari bahawa membiarkan bangunan terbiar terlalu lama akan memberi kesan negatif kepada nilai hartanah, keselamatan awam dan imej kawasan.
‘’Sehubungan itu, pengaktifan sementara boleh dibuat sekiranya pemilik tidak mampu membaik pulih sepenuhnya, maka mereka boleh menyewakan ruang untuk kegunaan sementara seperti stor, gerai pop-up (ruang jualan sementara), studio seni atau pameran yang secara tidak langsung membendu
