KUALA LUMPUR: Semak samun menyambut pandangan mata penulis tatkala memandu masuk ke medan kenderaan yang memisahkan empat blok pangsapuri enam tingkat Flat Kuchai Jaya, Seputeh di sini.
Keadaan kawasan letak kenderaan yang hanya beralas tanah serta batu-batu kerikil itu pula penuh lubang dan lopak bertakung air hitam. Namun, semua itu tidak mempersiapkan penulis untuk “bersedia” dengan bau meloyakan yang menerjah hidung sejurus daun pintu kereta dibuka.
Rupa-rupanya takungan air itu berasal daripada kebocoran paip kumbahan dari unit kediaman yang mengalir secara langsung ke medan kenderaan tersebut.
“Flat ini kami panggil ‘Flat Jumanji’,” kongsi Saiful, seorang daripada penduduk pangsapuri kos rendah berusia 32 tahun itu, ketika ditemui Bernama di situ.
Menurut Saiful, 33, dia telah menyewa di situ sejak 10 tahun lalu dengan kadar sewa RM350 sebulan, dan keadaan petempatan berkenaan semakin daif, kerana sepanjang tempoh itu tiada sebarang usaha membaik pulih dilakukan.
“Ada lif, namun setahu saya sudah rosak sejak puluhan tahun dulu,” katanya yang tinggal di tingkat lima bersama-sama dengan isteri sarat mengandung anak pertama mereka.
“Saya cuma harap isteri tidak bersalin di tangga,” ujarnya berseloroh.
Semak samun yang begitu “subur” berhampiran medan kereta itu turut menghadirkan “tetamu” tidak diundang ular serta tikus, sementelah di situ juga terletak sebuah restoran yang menjadi tumpuan penduduk setempat menjamu selera.
Nilai hartanah merosot
Disapa wakil penduduk, Hamid Kadir, 55, yang menetap di flat berkenaan sejak 30 tahun lepas, penulis kemudian dibawa meninjau satu persatu kerosakan - dinding retak, bau najis akibat paip saluran kumbahan bocor, laluan ke flat yang gelap, semak samun dan longkang tersumbat.
“Setahu saya ada dua orang meninggal dunia akibat wabak denggi di sini beberapa tahun lepas. Bila berlaku kematian, kami terpaksa guna pengusung untuk bawa turun jenazah menggunakan tangga,” katanya yang membeli unit kediamannya pada harga RM20,000 ketika itu (1990-an).
“Dulu, flat ini lambang rumah mampu milik,” keluh Hamid sambil merenung sebuah kondominium baharu setinggi 42 tingkat yang siap pada 2023, terletak hanya 50 meter dari pangsapurinya.
Walaupun terletak di tengah-tengah Kuchai Lama, iaitu hanya kira-kira sembilan kilometer dari pusat bandar raya Kuala Lumpur, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) meletakkan nilai Flat Kuchai Jaya ini dalam lingkungan RM75,000 hingga RM120,000 sahaja.
Ibarat langit dengan bumi jauhnya jika dibandingkan dengan nilai kondominium “jiran” terhampir mereka tersebut, iaitu sekitar RM800,000 seunit dengan kadar sewa minimum RM1,500.
Flat terbiar jadi sarang penagih dadah
Nasib sama turut menimpa rumah pangsa awam Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) di Jalan Kuching di sini. Perumahan 15 blok bangunan empat tingkat dengan keseluruhan 600 unit kediaman itu ibarat hidup segan mati tidak mahu.
Menurut Bendahari persatuan penduduk perumahan itu Ridzwan Mohd Ali, 61, keadaan petempatan tersebut terbiar selepas 10 blok yang dijadikan kuarters anggota tentera dikosongkan pada 2008.
“Kini blok yang ditinggalkan itu terbiar, dipenuhi semak samun dan menjadi lokasi kegiatan jenayah termasuk sarang penagih dadah, tempat menyimpan barang curi selain dijadikan lokasi aktiviti tidak bermoral,” kongsinya.
Tinjauan Bernama turut mendapati kawasan itu juga mungkin dijadikan tempat warga asing dan gelandangan “tumpang berteduh” berdasarkan kewujudan tilam-tilam lama, sofa buruk, bagasi lusuh, pakaian serta tempat memasak sementara, sekalipun tiada bekalan elektrik dan air.
“Sudah pernah dua orang mati ditemukan di Blok B dan C kuarters ini akibat overdose dadah,” dedah Ridzwan, menambah dalam bulan ini sahaja sudah tiga kali penduduk terserempak “si batik” di kawasan tersebut.
Dia yang tinggal di situ sejak 45 tahun lepas, berkata perkara tersebut menimbulkan perasaan tidak tenteram kepada hampir 1,000 penduduk yang mendiami baki lima blok rumah pangsa berkenaan.
Bagaimanapun kata Ridzwan, pihaknya kini mampu menarik nafas lega selepas mengetahui perumahan mereka tersenarai sebagai antara 139 kawasan yang dikenal pasti berpotensi untuk dibangunkan semula di bawah Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL).
Setakat ini, katanya lebih 70 peratus penduduk sudah bersetuju untuk terlibat dalam pembangunan semula kawasan itu.
Dia turut menzahirkan harapan agar kediaman ganti yang dibina kelak berkeluasan sekurang-kurangnya 800 kaki persegi memandangkan unit sedia ada hanya seluas 450 hingga 650 kaki persegi, masing-masing dengan satu dan dua bilik tidur.
One razak mansion, bukti kejayaan pembaharuan semula bandar
Satu daripada kejayaan program pembangunan semula bandar ialah 1 Razak Mansion di Salak Selatan di sini yang melibatkan pembinaan rumah ganti, kedai, pasar dan kemudahan lain seperti surau tabika perpaduan dan tadika Islam serta dewan serba guna, kira-kira 300 meter dari tapak asal.
Jika dulu terperuk di dalam rumah seluas 399 hingga 504 kaki persegi, penduduk asal Perumahan Awam Razak Mansion yang dibina sekitar 1960-an, kini selesa di kediaman tiga bilik berkeluasan 800 kaki persegi.
“Kalau di flat dulu satu bilik, sangat kecil dan sangat tak selesa, sekarang alhamdulillah, sangat selesa. Kemudahan pun banyak,” kata Azni Saharin, 71, yang juga guru tadika Islam di kediaman itu.
Pengerusi Perbadanan Pengurusan 1 Razak Mansion Anthony Tan Gim Guan berkata projek pembangunan melibatkan 658 unit rumah itu berjaya dijalankan apabila 100 peratus penduduk asal bersetuju dengan unit ganti yang dicadangkan.
Projek itu dimulakan pada 2014 dan penduduk menerima kunci rumah masing-masing pada Mac 2017.
Dia tidak menafikan wujud pelbagai cabaran ketika itu, terutamanya untuk meyakinkan penduduk tentang rumah baharu yang akan dibina. Namun halangan berjaya diselesaikan dengan baik menerusi pelbagai sesi rundingan, libat urus dan perjanjian yang bersesuaian.
“Nasihat saya, komuniti perlu bersedia untuk berunding dengan kerajaan dan pemaju. Pastikan mereka ada ilmu pengetahuan yang cukup dalam segala proses rundingan dan perjanjian bagi PSB (Pembaharuan Semula Bandar),” katanya.
Pada masa sama, Tan turut berharap kerajaan menimbang aspek kemampuan penduduk membayar yuran penyelenggaraan bulanan semasa menggubal undang-undang PSB, memandangkan mereka kini perlu membayar ratusan ringgit berbanding hanya puluhan ringgit ketika mendiami rumah pangsa.
Merujuk penduduk asal Perumahan Awam Razak Mansion, Tan berkata hampir 80 peratus daripada mereka merupakan golongan B40 yang meraih pendapatan “cukup-cukup makan” serta warga emas yang tidak lagi bekerja.
534 Tapak usang, berpotensi dibangunkan
Berdasarkan statistik perbandaran yang dikumpulkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (PLANMalaysia), sebanyak 534 tapak dan bangunan di bandar-bandar di Semenanjung Malaysia berada dalam keadaan daif serta berpotensi dibangunkan semula.
Daripada jumlah itu, DBKL mengenal pasti sebanyak 139 tapak yang berpotensi untuk dibangunkan semula dengan unjuran nilai pembangunan kasar sebanyak RM355.3 bilion.
Ketika ini, PSB dilaksanakan menerusi Akta Hakmilik Strata 1985 dengan Seksyen 57 mensyaratkan “resolusi sebulat suara” daripada pemilik sebelum badan pengurusan boleh mengambil alih sebagai pemegang amanah untuk melaksanakan kerja-kerja pembaharuan semula bandar.
Bagi meningkatkan kecekapan usaha PSB, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menggubal Akta Pembaharuan Semula Bandar yang dijangka dibentangkan di Parlimen pada tahun ini.
Menerusi akta baharu ini, KPKT mencadangkan nilai ambang persetujuan berdasarkan usia bangunan, iaitu 75 peratus bagi bangunan berusia lebih 30 tahun, 80 peratus untuk bangunan berusia kurang 30 tahun dan 51 peratus bagi bangunan usang atau tidak selamat untuk diduduki.
Kementerian itu menerusi Menterinya Nga Kor Ming baru-baru ini mengadakan “Ekspedisi PSB” yang singgah di empat tapak, termasuk dua tapak usang dan tidak selamat didiami, iaitu Flat Sutera di Taman Desa Bakti Selayang serta Flat Kuchai Jaya Blok A.
Lawatan yang disertai oleh ahli parlimen daripada pelbagai parti itu turut ke tapak yang telah berjaya dibangunkan semula, iaitu 1 Razak Mansion dan Residensi Kerinchi, Bangsar South.
Garis panduan psb bukan jatuh dari langit
Nga ketika mengulas tentang perundangan baharu itu, berkata tidak seperti yang diuar-uarkan oleh pembangkang, akta tersebut tidak bertujuan merampas hak rakyat.
Katanya pada masa ini, halangan utama PSB ialah persetujuan penduduk.
“Kalau 99 peratus dah setuju, tapi satu orang tak setuju, semua projek terbatal. Tak adil untuk rakyat yang terperangkap di flat lama dengan lif rosak dan nilai hartanah menjunam,” katanya, mengambil contoh Apartment Desa Kudalari di Jalan Tun Razak, Kuala Lumpur yang tidak boleh dibangunkan semula hanya disebabkan seorang tidak bersetuju.
Akta baharu itu digubal berdasarkan Garis Panduan Pelaksanaan Pembaharuan Semula Bandar (GPP PSB) yang diluluskan di Mesyuarat Jemaah Menteri pada 30 Ogos 2023.
Menurut Nga, garis panduan itu bukan “jatuh dari langit”, tetapi telah wujud sejak 2013, namun tidak diteruskan oleh kerajaan sebelum ini.
“Semua menteri sebelum saya hanya setuju secara prinsip, tetapi tidak ada seorang pun yang ada keberanian politik untuk melaksanakannya. Jangan halang kerajaan MADANI bantu rakyat,” tegas Nga.
“Tidak ada satu niat untuk pinggirkan masyarakat, mengambil alih tanah rumah secara paksa atau menjadikan akta ini sebagai satu akta rampas rumah, tidak ada niat sebegitu,” kata Ketua Pengarah Perancangan Bandar dan Desa Datuk Dr Alias Rameli dalam satu temu bual dengan Bernama pada Februari.
Banyak hartanah strata rosak, ancam nyawa
Institut Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA) pernah dilaporkan berkata nilai hartanah akan terus merosot jika tiada pelan pembaharuan yang jelas dan menyeluruh, sekali gus mengheret komuniti bandar ke dalam kitaran kemiskinan bandar yang sukar dipulihkan.
Menurut Institut REHDA, pembaharuan semula bandar wajar dilaksanakan demi menjamin keselamatan penduduk memandangkan banyak hartanah strata kini mengalami kerosakan yang boleh mengancam nyawa dan kesejahteraan komuniti.
“Selain itu, menunda tindakan terhadap kemerosotan bandar boleh menyebabkan masalah sosial dan ekonomi yang serius seperti peningkatan jenayah, kemerosotan ekonomi, ketidaksamaan dan penurunan nilai hartanah,“ kata institut itu dalam kenyataan.
Menurut institut itu lagi, tanda-tanda amaran kemerosotan bandar telah mula kelihatan di beberapa kawasan di ibu negara, khususnya melibatkan flat lama dengan penyelenggaraan yang lemah.
